De onderdanige positie van de onderhuurder van bedrijfsruimte

Door het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst, moet ook de onderhuurder het pand verlaten en zijn onderneming verhuizen. Wordt er onvoldoende gewaakt voor de belangen van de onderhuurder, dan kan dit resulteren in schadevergoedingen

Voor zowel de (onder)huurder, als de verhuurder, is het verstandig het voorstaande te beseffen, zowel bij het sluiten van een huurovereenkomst, als bij het beëindigen ervan. Om kosten en schades te voorkomen, is het raadzaam bij twijfel altijd een gespecialiseerd jurist in te schakelen.

De wet kent twee soorten bedrijfsruimte. Kortgezegd; 230a-kantoorruimte en 290-bedrijfsruimte. Voor beide bedrijfspanden gelden andere regels, ook waar het gaat om de beëindiging van onderhuur.

Onderhuur toegestaan?

De eerste vraag is, of het toegestaan is het bedrijfspand onder te verhuren. Vaak wordt dit in de (hoofd)huurovereenkomst of de algemene voorwaarden uitdrukkelijk uitgesloten. De wet is hierover minder helder: op grond van de wet is onderhuur toegestaan, tenzij men aan moest nemen dat de verhuurder redelijke bezwaren heeft bij onderverhuur. De huurder is dan ook bevoegd of onbevoegd om het bedrijfspand onder te verhuren. Dit geldt voor elk soort (230a of 290) bedrijfsruimte. Besef dat het in gebruik geven van een pand aan een dochteronderneming, eveneens als onderhuur kan kwalificeren. Onbevoegde onderverhuur van een pand kan onder meer wanprestatie opleveren en mogelijk resulteren in opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst.

290-bedrijfsruimte

Voor winkelruimtes, horecapanden e.d. is in de wet dat de onderhuurovereenkomst eindigt op de datum die door de rechter wordt bepaald m.b.t. tot de hoofdhuurovereenkomst; kortom, de onderhuurder volgt het lot van de (hoofd)huurder. Verzuimt de onderverhuurder voor de belangen van zijn onderhuurder op te komen óf informeert deze hem onvoldoende, dan is de onderverhuurder verplicht de schade die de onderhuurder lijdt, te vergoeden. Dit geldt enkel bij bevoegde onderverhuur en wanneer de rechter de (hoofd)huurovereenkomst beëindigt van een 290-bedrijfsruimte. In alle andere situaties, zal er onderhandeld moeten worden tussen partijen om tot een passende oplossing te komen. In die “overige situaties” geldt feitelijk hetgeen tevens van toepassing is op de 230a-bedrijfsruimte.

230a-bedrijfsruimte

Voor de overige bedrijfsruimtes/kantoorruimtes ontbreekt een wettelijke regeling. Hier geldt de juridische logica: je kunt niet iets beschikbaar stellen, wat je niet (meer) hebt. Kortom, eindigt de hoofdhuurovereenkomst, dan kan de(ze tevens) onderverhuurder het betreffende pand ook niet meer beschikbaar stellen aan de onderhuurder. Wanneer de overeenkomst van de onderhuurder doorloopt, dan pleegt de onderverhuurder wanprestatie jegens de onderhuurder; het gehuurde pand staat immers partijen niet meer ter beschikking. De onderhuurder kan de onderverhuurder hierop aanspreken en een beroep doen op onder meer schadevergoeding. Het is voor alle betrokken partijen dan ook zaak hier zorgvuldig mee om te gaan.

Oplettendheid

Voor zowel de (onder)huurder, als de verhuurder, is het verstandig het voorstaande te beseffen, zowel bij het sluiten van een huurovereenkomst, als bij het beëindigen ervan. Om kosten en schades te voorkomen, is het raadzaam bij twijfel altijd een gespecialiseerd jurist in te schakelen.

Meer informatie?

Wil je meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met Bart Sprangers (Senior Jurist ondernemingsrecht) of met één van de andere juristen van BDO Legal.