Gefundeerde keuzes maken voor de lange termijn

Het Life Cycle Costing-rekenmodel (LCC) dat Duradis gebruikt, biedt op papier vele voordelen. Maar hoe werkt het in de praktijk? Martin van der Haven, als projectmanager werkzaam voor Marsaki, belicht de toegevoegde waarde en maakt die met concrete voorbeelden inzichtelijk.

“In mijn werk als projectmanager heb ik vaak te maken met een programma van eisen”, legt Martin uit. “Een lijst met voorwaarden waar een gebouw, zowel technisch als functioneel, aan moet voldoen. Dan loop je tegen heel veel keuzes aan. Bijvoorbeeld: welke materialen kunnen we het beste kiezen? De architect kijkt dan vooral naar de esthetische kant, de opdrachtgever naar de investeringskosten. Maar met LCC maak je ook de exploitatiekosten inzichtelijk. Welke investering vergt het nu en wat zijn de onderhoudskosten op de lange termijn.”

Investeringen afwegen

“Het grote voordeel is dat je met LCC helder en inzichtelijk kunt maken wat in financieel opzicht de beste keus is. Zo waren we laatst bezig met het ontwerp van een schoolgebouw. Daar moesten keuzes gemaakt worden uit ruim veertig materialen, zoals bij het tegelwerk van de toiletgroepen. Het aanbrengen van een coating vergt een extra investering, maar het schoonmaken is goedkoper dan dat van tegels. Met LCC is toen, voor de gehele levensduur van het gebouw, een berekening gemaakt voor al die materialen. Wat kost het nu en de komende vijftig jaar. Dan kun je op basis van feiten een keuze maken.”

Duurzaam duurder?

“Er zijn zoveel afwegingen,” vertelt Martin, “van het metselwerk, het plaatmateriaal tot de kozijnen. Kies je metaal, kunststof of hout? Daarbij geldt niet altijd ‘goedkoop is duurkoop’. Soms blijkt de beste keus juist goedkoper in aanschaf! Verder moet je rekening houden met het budget van de opdrachtgever. Soms kun je dingen wel willen, maar het moet ook financieel haalbaar zijn. Toch is duurzaam niet altijd duurder. Misschien in eerste instantie, maar dat verdien je in de loop der jaren dan dubbel en dwars terug. LCC geeft inzicht, zodat een goed gefundeerde keuze gemaakt kan worden.”

Gebruikscomfort

“LCC belicht een gebouw niet vanuit de stichtings- maar vanuit de exploitatiekosten: wat is de investering nu en wat zijn de onderhoudskosten op de lange termijn. Toch is duurzaamheid méér dan alleen daar naar kijken. Zo hebben we onlangs voor een multifunctioneel gebouw al voorafgaand aan de bouw rekening gehouden met levend groen binnen en met een betere akoestiek. Dat is vooral positief voor de ‘beleving’, het verhoogt het comfort en het welbevinden. Als het om dat soort zaken gaat, wordt ook wel de 1-5-200 regel gebruikt: 1 staat voor de factor stichtingskosten, 5 voor de exploitatiekosten en 200 voor de bedrijfskosten. De bedrijfskosten zijn over de levensduur van een gebouw dus 200 keer hoger dan de stichtingskosten. Een beetje vreemd dat wij dan voornamelijk naar de stichtingskosten kijken. Het gaat dan om vraagstukken zoals ‘hoe kan het pand bijdragen aan een lager ziekteverzuim?’ Dat is heel moeilijk inzichtelijk te maken, maar dat is wel de volgende stap die we moeten maken.”

Integraal

“Het Life Cycle Costing-rekenmodel helpt ook het pand in samenhang te zien”, legt Martin tot slot uit. “Heel vaak wordt in de bouw alles opgesplitst in onderdelen, waardoor zaken niet goed op elkaar zijn afgestemd. Terwijl je integraal naar een gebouw zou moeten kijken: het pand, de techniek, de mensen die er gebruik van gaan maken, de omgeving. Ook daarbij kan LCC helpen.”