Vastgoed van uw familiebedrijf: beleggings- of ondernemingsvermogen?

Veel familiebedrijven in Nederland bezitten vastgoed. Bij overlijden van de DGA kunnen zij te maken krijgen met hoge belastingen. Zeker als het vastgoed binnen de B.V. aangemerkt wordt als beleggingsvermogen. Van Oers Accountancy & Advies legt uit hoe u dit kunt voorkomen.

Bij het overlijden van een DGA krijgen de erfgenamen te maken met inkomstenbelasting en erfbelasting. Een combinatie van 25 procent aan aanmerkelijkbelangheffing (box 2) en 20 procent aan erfbelasting kan in dat geval leiden tot een belastingdruk van 40 procent.

Bedrijfsopvolgingsregeling

Om deze hoge belastingdruk te voorkomen kan er gebruik gemaakt worden van de bedrijfsopvolgingsregeling. Deze regeling geeft een vrijstelling van 100 procent over de waarde van het familiebedrijf van € 1.000.000. Boven deze waarde is een vrijstelling van 83 procent van toepassing. De belastingdruk komt dan uit op 3,4 procent (20 procent erfbelasting over 17 procent) boven de € 1.000.000. Deze zeer lage belastingdruk ontstaat omdat binnen de familie de box 2-heffing van 25 procent kan worden doorgeschoven naar de volgende generatie. Er is dus alleen erfbelasting verschuldigd.

Ondernemingsvermogen

Een belangrijk voorwaarde voor deze belastingfaciliteiten is dat het binnen de B.V. aanwezig vermogen aangemerkt wordt als ondernemingsvermogen. Al het vermogen binnen de B.V. dat dienstbaar of gerelateerd is aan het familiebedrijf, is ondernemingsvermogen. 

Vastgoedverhuur aan derden

Wordt het vastgoed gebruikt voor het familiebedrijf dan is het per definitie ondernemingsvermogen. De moeilijkheid ontstaat als er vermogen is geïnvesteerd in vastgoed dat verhuurd wordt aan derden. De Belastingdienst merkt dit steevast aan als beleggingsvermogen. In december 2016 heeft het ministerie van Financiën een praktijkhandreiking moeten publiceren die alleen bedoeld was voor belastinginspecteurs. De strekking van deze praktijkhandreiking is kortgezegd dat vastgoedexploitanten die zich alleen met verhuur bezig houden per definitie beleggers zijn. Dit betekent dat zij geen recht hebben op de belastingfaciliteiten. Als het gaat om projectontwikkeling liggen er kansen. Als er bijvoorbeeld sprake is van het realiseren van nieuwbouwpanden of het herontwikkelen van vastgoed kan dit een onderneming opleveren.

Vastgoedmanagement in eigen beheer

In recente rechtspraak is geoordeeld dat intensief vastgoedmanagement dat door de B.V. zelf wordt uitgevoerd als een ondernemingsactiviteit kan worden aangemerkt. Je moet dan denken aan een eigen technische, juridische en administratieve afdeling om het vastgoedmanagement te regelen. Dit biedt kansen voor familiebedrijven om in aanmerking te komen voor hoge belastingvoordelen. Om hiervoor in aanmerking te komen moeten de feiten en omstandigheden er ook naar zijn. Het is belangrijk om dit goed aan te pakken en u hierin door uw adviseur te laten adviseren.

Inventarisatie

Het ondernemerschap van een vastgoed B.V. blijkt in de praktijk moeilijk aan te tonen. Zeker omdat de Belastingdienst hier dwarsligt. Het loont echter de moeite om een inventarisatie te doen van de vastgoedactiviteiten van het familiebedrijf.