Verklaring naar belastingdienst bij aankoop/verhuur pand met btw

In een groot aantal situaties is levering van bedrijfspanden op basis van de hoofdregels vrij van btw. Toch kan het ook in die situaties voordelig zijn om te kiezen voor levering mét btw.

De koper moet dan verklaren, dat hij het bedrijfspand voor ten minste 90% voor met btw belaste prestaties gaat gebruiken. De verkoper moet dan btw afdragen en de koper kan de aan hem in rekening gebrachte btw in aftrek brengen.

Tot 1 januari 2009 moesten koper en verkoper een gezamenlijk verzoek doen bij de inspecteur. Als gevolg van een wetswijziging is dat aparte formele verzoek aan de inspecteur vanaf 2009 niet meer nodig, wanneer al in een notariële akte geopteerd wordt voor een btw-levering van de onroerende zaak. Hebben de verkoper en koper in 2011 geopteerd voor een levering van een pand met btw? Dan moet de koper uiterlijk op 28 januari 2013 een schriftelijke verklaring overleggen aan zijn belastinginspecteur en aan de verkoper. In deze verklaring moet hij aangeven, of hij vanaf het moment van aankoop van de onroerende zaak tot en met 2012 het pand voor ten minste 90% heeft gebruikt voor met btw belaste prestaties. De verklaring moet op 28 januari 2013 bij de inspecteur en de verkoper binnen zijn.

Belangrijk!

Het is een nogal formeel verhaal, maar het is wel noodzakelijk! Wanneer blijkt dat de koper het bedrijfspand in de periode van aankoop tot en met 2012 niet voor ten minste 90% heeft gebruikt voor met btw belaste prestaties, dan is de levering alsnog vrijgesteld van btw. De dan alsnog verschuldigde omzetbelasting wordt nageheven bij de koper. Omdat de in het kader van de optie verschuldigde btw is verschuldigd door de koper die dat bedrag ook als voorbelasting heeft afgetrokken, hoeft daarop niets te worden aangepast.

Belangrijker is dat het recht op aftrek van voorbelasting bij de verkoper alsnog vervalt. Deze voorbelasting kan bestaan uit btw op advies-, makelaars-, notariskosten en dergelijke, maar óók uit de zogenoemde herzieningsbelasting. De btw die bij de verkoper niet aftrekbaar blijkt te zijn omdat de optie vervalt wordt nageheven bij de koper!

Ook als de koper het pand binnen de twee jaar doorverkoopt, moet hij de genoemde ‘90%-verklaring’ afgeven. Deze verklaring moet hij binnen vier weken na de verkoop afgeven bij de toenmalige verkoper en bij zijn inspecteur.

Let op! Dit is een andere situatie dan die waarin er automatisch (verplicht) btw aan de koper in rekening is gebracht omdat er sprake was van levering van een nieuwbouwpand of van een bouwterrein.

Ook opletten bij huurovereenkomsten

Niet alleen bij verkoop -, maar ook bij verhuur van onroerende zaken met btw, dient de huurder te voldoen aan het criterium, dat de onroerende zaak voor ten minste 90% (in sommige gevallen 70%) dient te worden gebruikt voor met btw belaste prestaties. De huurder hoeft in deze situatie slechts een verklaring te verstrekken aan de verhuurder en aan zijn eigen belastinginspecteur indien de huurder in 2011 de onroerende zaak niet voor ten minste 90% (of 70%) voor met btw belaste prestaties heeft gebruikt. Deze verklaring dient uiterlijk op 28 januari 2013 bij de verhuurder en bij de belastinginspecteur van de huurder binnen te zijn.

Voor meer informatie over BTW bij huur- of koopovereenkomsten van bedrijfspanden kunt u contact opnemen met de adviseurs van Flynth