Huisvesting kan bijdragen aan beter bedrijfsresultaat

Door het hele land staan veel kantoorpanden leeg. Toch hebben veel organisaties moeite om het juiste pand te vinden en zeker voor de juiste prijs. Walravens Advies helpt deze organisaties.

Directeur John Walravens aan het woord

Hoe zou u uzelf omschrijven als ondernemer?

Ik geloof heilig in het feit dat je zonder het leveren van onomstreden toegevoegde waarde geen bestaansrecht hebt en dat uit te voeren met wederzijdse afhankelijkheid. (Stephen Covey, helaas te vroeg overleden) Los van dat alles ben ik zeer goed in staat de achterliggende behoefte van een klant te begrijpen en daar naar te handelen.

Hoe ziet uw loopbaan er tot op heden uit?

Vanaf 1990 tot 2005 gewerkt bij De Meeuw in Oirschot, begonnen op de bedrijfsadministratie, in 1995 de overstap gemaakt naar de commerciële afdeling binnen, daarna buiten en de laatste 5 jaar leidinggevend over verschillende, voornamelijk commerciële afdelingen. In 2005 de overstap gemaakt naar Uni-Invest (sinds kort Merin genaamd) Eerst als property manager en later als asset manager, leidinggevend aan 2 regiokantoren. Eind 2010 mijn eigen bedrijf gestart.

Wat is uw grootste zakelijk succes tot op heden?

Binnen mijn huidige bedrijf vind ik elk behaald succes voor mijn klant een reden om het te vieren. 1 van de mooiste is toch wel voor een grote klant in Amsterdam dat het lukte om maximale flexibiliteit in te bouwen in de huurovereenkomst én een lagere huurprijs te bedingen. Meestal gaan die 2 zaken niet samen.

Bent u actief binnen een zakelijk netwerk/vereniging, en zo ja kunt u daar meer over vertellen?

Ik ben lid van Brabant Onderneemt en van de VVD. Bij beiden tref je veel ondernemers en gelukkig veel mensen die het praten over de crisis zat zijn en gewoon vooruit willen.

Welke ondernemer inspireert u? En waarom?

Wim van de Leegte, ik heb hem ooit 1 keer mogen ontmoeten in een persoonlijk gesprek waarin hij vol trots de map liet zien met foto’s van al zijn bedrijven. Zeer aimabele en betrokken man. Dat is al lang geleden en sindsdien zijn er op zeker nog veel foto’s bij gekomen, waaronder Born, zijn mooiste actie van de laatste jaren.

Welke boodschap wilt u uw collega ondernemer meegeven?

Poeh, dat zijn er meerdere!

1. Probeer eerst te begrijpen alvorens begrepen te willen worden (ook weer Stephen Covey)
2. De euro’s liggen buiten en niet binnen. Ik zie te vaak mensen navelstaren.
3. Stop met verkopen en biedt toegevoegde waarde aan.
4. Maak de drempel voor je klant zo laag mogelijk, neem het risico weg en geef garanties.
5. Denk niet na over de mislukkingen en vier de successen.
6. Doe niet alles alleen, zoek samenwerking waar je eigen kennis tekort komt en zoek een topper in je omgeving om mee te sparren.

Over Walravens Advies

Wat is de core business van jullie organisatie?

Onze ervaring met gebruikers/huurders van commercieel onroerend goed, toen wij nog aan de kant van de tafel als verhuurder werkte, is dat de huurder vaak niet weet hoe belangrijk ze zijn in de keten. De makelaar die ze bellen bij een zoektocht naar een nieuwe locatie wordt nagenoeg altijd betaald door de eigenaar van het pand en als ze al zelf een makelaar in de arm nemen om hen (betaald) te begeleiden handelt een makelaar ook niet altijd op het scherpst van de snede aangezien deze makelaar dan tegenover een eigenaar zit die ze mogelijk een week later weer tegenkomen om een verhuuropdracht binnen te halen. De potentiële huurder komt in een wereld terecht, zeker op lokaal niveau, die hij niet kent en waar iedereen elkaar wel kent. In veel gevallen krijgt een huurder dus niet wat hem toekomt, namelijk scherpe huurprijzen met goede huurdervriendelijke condities. Hierover hebben wij ons altijd verbaasd maar blijkbaar is dit nog steeds hoe de markt meestal werkt bij het aanhuren van een pand.

Ook bij een verlenging van de huurovereenkomst is er bijna altijd meer mogelijk dan men denkt. Zeker gezien het feit dat huurprijzen elk jaar worden geïndexeerd terwijl de huurprijzen sinds enkele jaren alleen maar onder druk staan.

Onderhandelen is meer dan de prijs alleen! Los van enkel de hoogte van een huurprijs zijn er een groot aantal zaken die belangrijk zijn bij het verlengen dan wel aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Onderstaand enkele voorbeelden van belangrijke items/vragen die in mijn dienstenpakket altijd worden meegenomen:

1. Is de verhuurder solvabel en wordt het groot onderhoud naar genoegen uitgevoerd?
2. Inflatie en deflatie risico. (aftopping indexering, huurprijsherziening)
3. Omgevingsrisico.
4. Verplicht eigen gebruik van de ruimte.
5. Onderverhuur.
6. NEN 2580 meting.
7. Servicekosten.

Er bestaan wel bedrijven die, net als wij, alleen aan de kant van de huurder of de koper gaan zitten, en dus opereren zonder afhankelijk te zijn van makelaars, eigenaren en verhuurders. Bij deze bedrijven geldt meestal weer dat ze zich alleen maar bezig houden met de hele grote transacties. In onze optiek bestaat er dus een “vergeten” groep van bedrijven die bij een contractverlenging dan wel de aanhuur of aankoop van een ander pand niet krijgen wat hen toekomt in deze markt. Op deze groep richten wij en dus committeren wij onszelf voor 100% aan de daadwerkelijke gebruiker van de huisvesting. Transparantie is daarbij leidend, en daar ontbreekt het nog wel eens aan.

Hoe is jullie organisatie ontstaan?

Ik merkte keer op keer in mijn vorige baan dat nagenoeg elke huurder (uit onderzoek blijkt dat er gemiddeld eens in de 12 jaar wordt verhuisd) als eendagsvlieg en onvoorbereid in de vastgoedwereld terecht komt. Daarmee staat hij al met 1-0 achter aangezien zijn tegenpartij een professionele partij is, makelaar, ontwikkelaar of belegger. Ik merkte dat er bij veel partijen behoefte was aan professionele begeleiding. Door middel van mijn inbreng zorg ik ervoor dat we niet op een achterstand beginnen maar met 1-0 (of meer) voorstaan.

Wat maakt jullie organisatie uniek?

• No cure no pay, geen resultaat is geen factuur.
• We werken alleen voor de gebruiker en nooit voor de tegenpartij, geen dubbele petten.
• Specifiek werkzaam voor MKB en MKB+.
• Bespaart de ondernemer heel veel tijd, vooral bij een zoektocht naar een nieuw pand.
• Creëert comfort voor de ondernemer dat hij een goede beslissing neemt.
• Los van het financiële aspect wordt de huurovereenkomst ook juridisch veel beter.

Economische thema's in de regio Zuidoost-Brabant  zijn: High Tech, Automotive, Lifetec, Design en Innovatie. Is jullie organisatie met één van deze thema's verbonden? En zo ja, op welke manier?

Om eerlijk te zijn niet, ons werkgebied beslaat nagenoeg heel Nederland en we werken voor elke branche. Dat maakt het werk ook juist zo interessant!

Waar staat de organisatie over 5 jaar?

Over 5 jaar zijn we niet meer met 1,5 fte maar met 5 of 6 personen. Tevens bieden we dan ook andere diensten aan die in het verlengde liggen van huisvesting.

Wat zijn de plannen voor de nabije toekomst?

Groeien, altijd met de goede dingen bezig zijn en ervoor blijven zorgen dat wel veel plezier in ons werk houden.