Bevrijdende verjaring van onroerende zaak

'Landjepik', of beter de verkrijging van een onroerende zaak door ‘bevrijdende verjaring’ is onder omstandigheden mogelijk. Hieraan zitten wel juridische haken en ogen. Jasper de Roo van Rijppaert & Peeters advocaten in Oosterhout geeft toelichting over dit onderwerp

Foto: Jasper de Roo, advocaat bij Rijppaert & Peeters advocaten

De verkrijging door bevrijdende verjaring is geregeld in artikel 3:105 van het burgerlijk Wetboek: “Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.” De verjaringstermijn bedraagt twintig jaar.

Recent arrest

In een recent arrest oordeelde de Hoge Raad, in navolging van het gerechtshof, dat verweerders eigendom hebben verkregen van een stuk bosperceel dat volgens de kadastrale gegevens in eigendom toebehoort aan de gemeente. Het betreffende bosperceel grenst aan het perceel dat in eigendom is van verweerders. Op enig moment hebben verweerders een strook van het bosperceel omheind. Op deze strook hebben zij twee boshutten gebouwd, een deel van een jeu-de-boulesbaan en een houtopslagplaats aangelegd.

Strook door verjaring in eigendom

In de procedure bij de rechtbank hebben verweerders een verklaring voor recht gevorderd, dat zij de strook door verjaring in eigendom hebben verkregen. De gemeente heet dit bestreden en (in reconventie) ontruiming van de strook en een verbod de strook te gebruiken of te betreden gevorderd.

Vordering van verweerders afgewezen

De rechtbank heeft de vordering van verweerders afgewezen. Het hof heeft de vordering van verweerders daarentegen toegewezen. Het hof overwoog dat op grond van de oude wettelijke bepalingen voor verkrijging van eigendom door verjaring onder meer het niet dubbelzinnig bezit als eigenaar is vereist. Volgens het hof was er in dit geval sprake van niet dubbelzinnig bezit. De door de verweerders verrichte handelingen op de strook konden worden gekwalificeerd als het uitoefenen van feitelijke macht met de pretentie rechthebbende te zijn. Naar het oordeel van het hof was het handelen van verweerders openbaar en daarmee voor de gemeente kenbaar. Hoewel het van buitenaf niet onmiddellijk zichtbaar zou zijn dat de strook in gebruik was genomen, had de gemeente de mogelijkheid om de strook te inspecteren.

Cassatieberoep

De gemeente heeft vervolgens tegen het arrest van het hof cassatieberoep ingesteld bij de Hoge Raad. De gemeente heeft onder meer geklaagd dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, door te oordelen dat het voor verjaring voldoende is dat door een inspectie het voor de gemeente kenbaar zou zijn geweest dat de strook in bezit was genomen.

Uitspraak Hoge Raad bevrijdende verjaring

De Hoge Raad gaat hier echter niet in mee. Ondanks dat de huidige wet voor bezit niet meer met zoveel woorden vereist dat het ‘niet ondubbelzinnig’ en ‘openbaar’ is, gelden deze eisen ook naar huidig recht, aldus de Hoge Raad. Voor verkrijging door bevrijdende verjaring is volgens de Hoge Raad voldoende dat bij de niet-rechthebbende sprake is van bezit dat voldoet aan de door de wet gestelde eisen. Niet vereist is dat de rechthebbende daadwerkelijk heeft kennis gedragen van de bezitsdaden van de niet-rechthebbende waardoor zijn bezit is tenietgegaan. Voldoende is dat een en ander naar buiten toe – en dus ook voor de eigenaar – kenbaar was. De klachten van de gemeente falen daarom.

Heeft u vragen over bevrijdende verjaring dan kunt u terecht bij de vastgoedspecialisten van ons Legal Team.