Wat u moet weten over het ontbinden van een koopovereenkomst

Heeft u wel eens gedacht over het kopen van een boerderij? Weet dan waar u aan begint! Zeker als het een oudere boerderij betreft, kunt u van alles tegenkomen. En dan? Jasper de Roo van Rijppaert & Peeters Advocaten licht toe over het ontbinden van een koopovereenkomst.

Recent heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een zaak waarbij de kopers van een de boerderij uit 1880 de koopovereenkomst wilden ontbinden, omdat er na de koop van alles ‘mis’ bleek te zijn. Helaas zaten deze kopers aan de koop vast en moesten zij genoegen nemen met een beperkte schadevergoeding.

Procedure tot aan de Hoge Raad

Voorafgaand aan de koop hebben de kopers de boerderij twee maal bezichtigd. Er was zichtbaar sprake van veel achterstallig onderhoud. In de muren van de boerderij waren veel scheuren waarneembaar. Ook was zichtbaar een bovengrondse dieseltank aanwezig en heeft de verkoper in de koopovereenkomst melding gemaakt van ondergrondse tanks.

De koopovereenkomst vermeldt onder meer dat deze door de kopers kan worden ontbonden indien de stabiliteit c.q. de verzakking van de boerderij dusdanig slecht is, dat de reparatiekosten meer dan € 15.000,- bedragen.

Verder wordt in de koopovereenkomst onder meer de (gebruikelijke) bepaling opgenomen, dat de boerderij bij de levering de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en die uitdrukkelijk zijn overeengekomen, waarbij wordt vermeld dat koper voornemens is de boerderij te gebruiken voor bewoning met zijn gezin.

Na de levering (dus niet ervoor!) wordt een bouwtechnisch keuringsrapport opgesteld, waarin voor het herstel van diverse onderdelen van de boerderij € 219.800,- wordt geraamd. Verder blijkt uit een verkennend milieukundig bodemonderzoek onder meer dat de ondergrond verontreinigd is en dat het aanwezige puinmateriaal asbesthoudend materiaal bevat.

De kopers schrikken enorm en vorderen ontbinding van de koopovereenkomst en schadevergoeding. De procedure wordt uitgevochten tot de Hoge Raad.

Grieven van de koper ongegrond

De rechtbank veroordeelt de verkoper tot het betalen van € 37.500,- aan schadevergoeding. Voor het overige worden de vorderingen afgewezen.

De rechtbank overweegt onder meer, dat de tussen partijen gesloten overeenkomst als gebruiksdoel ‘bewoning’ vermeldt en dat een bijzonder gebruik niet is overeengekomen. De boerderij is omstreeks 1880 gebouwd en op het moment van aankoop was zichtbaar sprake van veel achterstallig onderhoud, een bovengrondse dieseltank en in de koopovereenkomst heeft de verkoper melding gemaakt van ondergrondse tanks. De rechtbank oordeelt dat aan de eigenschappen die voor het normale gebruik van deze boerderij nodig zijn geen hoge eisen mogen worden gesteld.

Verder overweegt de rechtbank dat de ontbindingsmogelijkheid in het koopcontract betekent dat de kopers er rekening mee moesten houden dat de stabiliteit niet optimaal was en zelfs slecht zou kunnen zijn. Ook daarom beantwoordde de boerderij aan de overeenkomst.

Het hof bekrachtigt de uitspraak van de rechtbank en in cassatie verklaart de Hoge Raad de meeste grieven van de koper ongegrond.

Tips bij een koopovereenkomst

Wees erop bedacht wat u opneemt in de koopovereenkomst. De ‘standaard’ bepalingen, die goed bruikbaar zijn bij de koop van nieuwere woningen, zijn misschien niet toereikend bij de koop en verkoop van ouder onroerend goed. Maar meer opnemen, is niet altijd beter.

De vastgoed specialisten van het Legal Team van Rijppaert en Peeters Advocaten kunnen u hierover uiteraard adviseren.